Je betaalt elke maand netjes je huur aan de verhuurder van je woning. Maar het huis begint steeds meer gebreken te vertonen. Gebreken die je gemakkelijk kunt betitelen als achterstallig onderhoud. Wordt het geen tijd om je verhuurder aansprakelijk te stellen?

Wat is achterstallig onderhoud?

Om een ongestoord woongenot te behouden, moeten slijtende zaken op tijd worden hersteld. Iets te laat de buitenkozijnen verven is niet zo erg. Het kan er hoogstens voor zorgen dat het de schilder meer werk kost om de kozijnen weer mooi te krijgen. Laat de verhuurder de kozijnen helemaal doorrotten, dan zullen ze gaan lekken of vallen de ramen eruit. Je lijdt als huurder schade, want het regenwater druipt naar binnen of de glazen ruit valt in stukken op je vensterbank.

Achterstallig onderhoud is dus aan de orde als de verhuurder een situatie laat ontstaan die jouw woongenot nadrukkelijk aantast.

Wanneer is er sprake van achterstallig onderhoud

​Is het voor jouw verhuurder duidelijk dat herstelwerkzaamheden nodig zijn, maar worden ze niet gepleegd? Dan ontstaat achterstallig onderhoud. Om echt te kunnen stellen dat je duidelijk op die situatie hebt gewezen, is het nodig om verschillende keren aantoonbaar een bericht over dit onderhoudsgebrek aan je verhuurder te sturen. Wijs ook steeds op de schade die door het achterstallig onderhoud dreigt te ontstaan.

Schade door achterstallig onderhoud

Op het moment dat er werkelijk schade door het achterstallig onderhoud is ontstaan, kan jouw verhuurder daarvoor aansprakelijk zijn. Je kunt de verhuurder voor die schade aansprakelijk stellen door middel van het leggen van een schadeclaim. Let op dat je daarbij niet in juridische valkuilen tuimelt. Het is dus verstandig om het leggen van zo’n schadeclaim door een huurrecht advocaat te laten doen.

Wat kan je doen als huurder?

Je hebt bewijsbaar aan de verhuurder gevraagd om het ontstane gebrek aan jouw huurwoning te repareren, maar reparatie blijft uit. Nu wordt het zaak voor een scherpere actie. Stuur een aangetekende brief naar de verhuurder en verzoek daarin om het gebrek binnen zes weken te herstellen. Reageert de verhuurder hier ook niet op, dan kun je een stapje verder gaan. Hieraan zijn wel risico’s verbonden. Het is verstandig om dan eerst met een huurrecht advocaat over het achterstallig onderhoud in gesprek te gaan.

Minder huur betalen

Je zou er in zo’n geval toe kunnen besluiten om minder huur te gaan betalen. Je stuurt dan een opschortingsbrief naar de verhuurder en zegt dat je een beroep doet op artikel 262 uit boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. De huur die je aangeeft tijdelijk niet te zullen betalen, moet in verhouding staan tot het tekort aan onderhoud dat op dat moment bestaat.

Heeft de verhuurder na de zes weken die je hem/haar gaf niets gedaan, dan kun je ook besluiten om het achterstallig onderhoud zelf te laten repareren. De kosten die je daarvoor maakt breng je vervolgens in mindering op de huur. Let op dat dit een riskante weg is om het achterstallig onderhoud aan te pakken. Wees verstandig en doe dit alleen in overleg met een advocaat.

Verhuurder aansprakelijk stellen

Vanzelfsprekend heb je de verhuurder vooraf aansprakelijk gesteld voor het achterstallig onderhoud en de schade die jij erdoor lijdt. Maar de verhuurder repareert het gebrek niet of deels. Is er hierdoor intussen schade opgetreden, dan wordt het tijd voor het leggen van een schadeclaim. Neem een advocaat in de arm en laat deze de verhuurder aansprakelijk stellen. Reageert de verhuurder hier ook niet op, dan wordt een stap naar de rechter noodzakelijk.

Afdwingen onderhoud

Het afdwingen van reparaties bij achterstallig onderhoud blijft een moeilijke zaak. Echt afdwingen is pas mogelijk als je de rechter hebt ingeschakeld. In het stadium dat daaraan voorafgaat zijn de meest dwingende stappen die je kunt zetten:

  • het verrekenen van de onderhoudskosten die je zelf hebt ‘voorgeschoten’ op het bedrag van de huur. Je kiest dan dus voor onderhoud uitvoeren op kosten van verhuurder;
  • het korten van je huurbedrag op een manier die in verhouding staat tot het onderhoudstekort dat bestaat.

Soms is het mogelijk voor het achterstallig onderhoud de gemeente in te schakelen. Maar die zal alleen in actie komen als het gebrek in strijd is met het Bouwbesluit. Er moet dan gevaar bestaan voor de bewoner of diens omgeving. Je zit dan zo ongeveer in de fase van renovatie van je huurwoning.

Wat kan je doen als verhuurder?

Ben je als verhuurder van mening dat je ten onrechte door jouw huurder voor achterstallig onderhoud aansprakelijk bent gesteld, dan kan de huurrecht advocaat ook jou helpen. Hulp van de advocaat roep je bijvoorbeeld in als je niet genoeg tijd van je huurder hebt gekregen om een gebrek te herstellen, terwijl die huurder al wel tot het korten van de huur is overgegaan. Blijft de huurder jou met onterechte claims bestoken, voer dan met je advocaat hierover een gesprek. Alleen met een wettelijke reden kunt je als verhuurder het huurcontract opzeggen.

Wanneer moet je een advocaat inschakelen?

Als huurder die met achterstallig onderhoud wordt geconfronteerd is het verstandig een huurrecht advocaat in te schakelen op het moment dat je actie wilt gaan ondernemen.

Als verhuurder schakel je een huurrecht advocaat in als je wordt lastiggevallen met onterechte claims.

Overlast door achterstallig onderhoud buren

Schieten jouw buren tekort bij het onderhouden van hun huis of de tuin, dan kan dit jou overlast bezorgen. Ga eerst het gesprek aan en probeer op een vriendelijke manier een oplossing te vinden. Lukt dit niet, stuur dan een aangetekende brief waarin je hen aansprakelijk stelt voor de overlast en schade die voor jou ontstaat als gevolg van hun tekortschietend onderhoud. Het is verstandig om hiervoor een advocaat in de arm te nemen die verstand heeft van het burenrecht.

Wonen jouw buren in een huurwoning en is hun verhuurder schuldig aan het achterstallig onderhoud, dan kan het geen kwaad om ook die verhuurder aan te spreken voor overlast en schade die hieruit voor jou ontstaat. Ook dit doe je met een aangetekende brief en het liefst in overleg met een advocaat.

Achterstallig onderhoud bij koopwoning

Tot nu toe hebben we het steeds gehad over achterstallig onderhoud bij een huurwoning. Maar ook als woningkoper kun je met achterstallig onderhoud worden geconfronteerd. Zorg dat je hier niet de dupe van wordt en doe de gebrekencheck op: https://www.huurcommissie.nl/huurcommissie-helpt/onderhoud-en-gebreken-check .

Behoefte aan juridisch advies of een advocaat?

Heb je naar aanleiding van informatie op deze website behoefte aan juridisch advies? Gebruik dan onderstaand formulier. Het eerste advies is altijd gratis, zonder verdere verplichtingen.

Advocaat-kosten.nl werkt samen met een landelijk netwerk van meer dan 400 advocaten en notarissen. Hierdoor heb je altijd een advocaat of notaris in de buurt.

500+ kozen voor juridische hulp via advocaat-kosten.nl

Erg prettig om met een professional van gedachte te wisselen en advies te ontvangen.

  
Evert

Zeer fijn contact en duidelijke tips. Soms wat moeilijkere termen maar dat hoort er bij.

  
Trudy

Zeer correct en duidelijke uitleg, ben zeer tevreden!

  
Abdul

Vlotte reactie op mijn vragen, adviezen gekregen waar ik mee verder kon.

  
Cees

Snelle reactie. Vriendelijk geholpen en goed doorverwezen naar de juiste advocaat.

  
Linda

We zijn goed en duidelijk geholpen en het was duidelijk dat mevrouw ons goed hielp met hoe we verder moesten met ons probleem.

  
Gregory